Chiunque ha contratto un mutuo sa quanto questo possa pesare sul proprio budget familiare. Essendo a lungo termine, accendere un mutuo è un impegno notevole che deve essere affrontato in base alle proprie disponibilità economiche e alle prospettive future. Proprio per questo, la legge permette, in corso d’opera, a chi ha contratto un mutuo di poter vagliare le ipotesi economiche alternative e, se del caso, poter cambiare operatore creditizio in caso di convenienza attraverso lo strumento della surroga.
Il mutuo, un istituto fondamentale per acquistare casa
Il mutuo è un contratto che il mutuatario sottoscrive con il mutuante, di solito una banca, al fine di ottenere delle risorse economiche in prestito. Tipicamente viene utilizzato per l’acquisto della casa. L’impegno economico è notevole e di solito il rimborso avviene in molti anni di modo che le rate possano essere sostenibili da chi le sottoscrive. Il costo dell’operazione dipende dall’ente erogante: il principale è rappresentato dall’insieme degli interessi che vengono corrisposti per aver ottenuto una certa cifra. Maggiori saranno la cifra richiesta e gli anni per il rimborso, più sarà caro rimborsare il prestito ottenuto.
Costi del mutuo, non solo interessi.
I costi del mutuo non sono solo quelli relativi agli interessi per rimborso capitale. Fra i principali si possono ricordare quelli relativi all’istruttoria (con la quale la banca verifica la finalità dell’operazione e le condizioni finanziarie del richiedente), e alla perizia (con la quale si valuta l’immobile per determinarne il valore).
Mutui, tasso fisso o variabili
Una volta contratto un mutuo negli anni a venire si dovrà corrispondere una cifra stabilita con tassi di interesse stabiliti. Se è un mutuo a tasso fisso, questo sarà costante nel tempo e la cifra da rimborsare sarà sempre la medesima. Il punto di forza è la stabilità delle quote da rimborsare. Se acceso a tassi variabili, il mutuo darà vita ad effetti economici diversi a seconda del livello di tassi di interesse. In questo momento storico i tassi sono molto bassi per cui i debitori sono avvantaggiati. In caso di rialzo le rate del mutuo saranno più care. Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è quello di seguire le fasi economiche generali per cui in epoche di bassi tassi si guadagna molto sulla rata, al costo di esporsi negativamente nei momenti di rialzo. Vi consigliamo inoltre di attivare una conveniente Assicurazione Mutuo Incendio e Scoppio così da essere tutelati anche in caso di eventi così nefasti.
Surroga, un importante aiuto
E’ chiaro che il mutuo, essendo un contratto stipulato in un dato tempo, può diventare nel corso degli anni poco vantaggioso in caso di cambiamenti economici importanti. L’aumento o la diminuzione dei tassi e la concorrenzialità delle banche, potrebbero rendere il contratto stipulato non più idoneo. A questo può porre rimedio l’istituto della surroga. Questo è stato introdotto nel nostro ordinamento dalla legge 40/2007. L’istituto permette al cliente di cambiare il proprio contratto di mutuo migrando presso altre condizioni contrattuali più interessanti. In pratica una volta aperto il mutuo con una banca, nel corso degli anni si potranno valutare le condizioni economiche proposte da altre banche e se del caso, trasferire il nostro debito al nuovo istituto. Caratteristica fondamentale della surroga, così come previsto dalla legge, è di essere un istituto completamente gratuito.
Tutti i costi di trasferimento, pratica o perizia, sono a carico della banca prescelta che non dovrà richiedere alcun pagamento al cliente, pena la nullità delle richieste fatte.
Surroga, un vero e proprio nuovo contratto.
Con la surroga si cambia la banca, e se si vuole alcune condizioni a patto che i vecchi intestatari del mutuo siano gli stessi per il nuovo. Le condizioni che si possono modificare sono veramente molte. Si può per esempio ridurre la durata degli anni rimanenti in relazione ai pagamenti del capitale e degli interessi dovuti ma l’importo del nuovo mutuo deve corrispondere a quello rimanente. La surroga può essere richiesta per mutui contratti per l’acquisto della prima casa ma anche per quelli relativi a seconde case. L’istituto è valido anche per fini commerciali e aziendali. Possono accedere all’istituto della surroga anche le cosiddette microimprese per i relativi contratti di mutuo da esse stipulate. Le microimprese possono utilizzare la surroga se rispettano i limiti del fatturato annuo (fino a 2 milioni di euro) e del numero dei dipendenti (fino a 10) indipendentemente dalla loro forma giuridica.
Limiti della surroga.
La possibilità di cambiare banca è soggetta ad alcuni limiti. Non è possibile richiedere ulteriori finanziamenti durante la fase della surroga in merito al mutuo in corso. In tal caso, si dovrà realizzare un nuovo contratto con nuove condizioni. La banca cedente non potrà opporsi alla nuova scelta del cliente ma quella nuova potrebbe non accettare la richiesta di surroga. Gli istituti di credito potrebbero negare la surroga in caso di mutui quasi a termine non essendo convenienti per l’istituto stesso. Anche in caso di mutui giovani, cioè aperti da poco tempo, la banca potrebbe non essere disponibile ad accettare la surroga, ipotizzando che il cliente possa nuovamente e a breve, rivalersi della surroga e quindi essere poco fidelizzato.
La surroga conviene davvero?
Posto che l’istituto è completamente gratuito, effettivamente la surroga potrebbe essere molto conveniente. Considerato l’impegno economico complessivo del mutuo, moltiplicato per il numero di anni in cui questo produce effetti, eventuali risparmi pro rata, realizzabili con la surroga, potrebbero far conseguire ingenti risparmi. Oltretutto, è possibile procedere a più surroghe per uno stesso mutuo, potendo così, almeno potenzialmente, realizzare ulteriori risparmi nel corso degli anni. Il vantaggio della surroga è anche indiretto. La vecchia banca potrebbe proporre al cliente che intende cambiare istituto, delle condizioni più favorevoli in caso questo volesse mantenere gli obblighi finanziari. Occorre sottolineare che una volta conseguita la surroga, rimane libera la facoltà di estinguere parte del debito, in ogni momento. Ovviamente, tanto minori sono i tassi di interesse e tanto più alto sarà il risparmio e quindi il guadagno per contratti di mutuo stipulati in periodi precedenti. Tale situazione sembra in futuro possa cambiare con l’intervento delle banche centrali sempre più indirizzate ad un tasso di interesse più alto.
