Il condominio costituisce l’esempio più importante di comunione forzosa in quanto non si può chiederne la divisione. Il condominio nasce quando nello stesso edificio sono presenti almeno due condomini. Ogni condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e la comproprietà delle parti comuni come giardini, ingresso, mura maestre, ascensori, pozzi, cisterne, il suolo, le fondazioni e forniture di acqua, gas, elettricità e riscaldamento.
Secondo l’articolo 1117 c.c. l’elencazione dei beni indicati non è tassativa ed essi si ritengono oggetto di proprietà comune, salvo che dal titolo non risulti il contrario.
L’art. 1102 del c.c. afferma che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca gli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Il condominio si estingue quando i condomini diventano uno soltanto.
L’assemblea condominiale
Se i condomini sono più di dieci è obbligatorio il regolamento di condominio che contiene le regole che ogni condomino deve rispettare. Affinchè venga approvato è necessario un numero di voti che rappresenta la maggioranza. Una volta approvato, il regolamento può subire delle modifiche, purchè vi sia la stessa maggioranza a chiedere le modifiche con la stessa regola della maggioranza.
Il regolamento è soltanto la parte finale di un excursus più ampio. Per legge i condomini, se sono più di otto, sono tenuti a riunirsi in assemblea per nominare un amministratore condominiale.
L’assemblea è l’organo deliberativo con cui si espri la volontarietà condominiale. Inoltre l’assemblea rappresenta il massimo organismo a cui competono tutte le principali decisioni riguardante lo stabile intero.
L’ amministratore condominiale
Si definisce amministratore la persona fisica o giuridica deputata all’esecuzione delle deliberazioni adottate dall’assemblea e che ha rappresentanza, anche processuale nel condominio. Può agire in giudizio, sia contro i terzi che contro gli stessi condomini. L’amministratore può essere addirittura citato in giudizio per rispondere in nome del condominio nelle cause riguardanti le parti comuni.
È sempre all’amministratore che vanno notificati i provvedimenti amministrativi che riguardano le parti comuni dell’edificio condominiale.
La gestione finanziaria del condominio
L’amministratore ha il compito di riscuotere i contributi da ogni singolo condomino per sostenere le spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni. Compito dell’assemblea è quello di discutere ed approvare determinate spese, per esempio quelle straordinarie, verificare il rendiconto della gestione condominiale e approvare anche il preventivo delle spese. L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese condominiali ha carattere preventivo, nel senso che sono tenuti ad anticipare la somma all’amministratore.
La ripartizione delle spese condominiali viene effettuata attraverso le tabelle millesimali, le quali esprimono la quota di partecipazione di ogni condomino alle spese comuni. Esistono due tipi di tabelle: le tabelle millesimali generali con le quali vengono ripartite le spese che incidono su tutti i condomini indipendentemente dall’uso come per esempio l’assicurazione, luce e pulizia parti comuni e le tabelle millesimali d’uso con le quali vengono invece ripartite le spese relative a impianti e servizi utilizzati in modo differenziato dai condomini, come per esempio le spese di scale e ascensore (calcolate per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base al piano) o di riscaldamento.
La manutenzione delle parti comuni
Fino ad ora abbiamo parlato di rispetto di parti comuni, gestione di parti comuni, ma come si fa per mantenere in buono stato le suddette parti in modo tale che la valutazione degli appartamenti resti profittevole? Attraverso la manutenzione.
Si definiscono manutenzioni delle parti comuni tutti gli interventi utili a mantenere le cose in uno stato di funzionalità. È necessario a questo punto fare una distinzione tra le tipologie di interventi di manutenzione. Esistono quelli ordinari e quelli straordinari. Gli interventi straordinari sono caratterizzati dall’imprevedibilità, qualcosa di non consueto. Possiamo far rientrare in questo gruppo eventi come parti danneggiate da un fulmine improvviso o lavori che non si ripetono del tempo come sostituzione di caldaia e rifacimento dell’intonaco della facciata (vengono effettuati in maniera non frequente e con un costo ingente).
Si definiscono manutenzioni ordinarie quegli interventi che hanno una cadenza temporale, non urgenti, e che riguardano riparazioni di piccola entità quali sostituzione di lampadine nelle parti comuni dell’immobile, pulizia settimanale delle scale, pulizie dei cortili, riparazione di cancelli, riparazione serrature.